ЖК с низким уровнем перепродаж

88 просмотров

Есть такая категория жилых комплексов, в которых квартиры не бегают по рынку, как школьники на перемене. Их никто массово не перепродаёт, не скидывает по цене, не выставляет пачками на «Авито» или «Циан». Казалось бы — странно. Вроде живой рынок, вроде недвижимость — это товар. А тут — стабильность. Тишина. Люди покупают и… живут. Не спешат бежать, не устраивают лотерейку «кому нужна моя двушка с видом на стройку». И это, кстати, очень важный индикатор.

ЖК с низким уровнем перепродаж — это вовсе не значит, что квартиры там не продаются вообще. Просто там люди живут дольше, охотнее и, главное, не мечтают сбежать после первого отопительного сезона. Такие жилые комплексы — это как хорошие ботинки: сначала дороговато, но потом носишь с удовольствием и не хочешь менять.

Давайте разберёмся, почему в одних ЖК квартиры продаются каждые полгода, а в других — стоят на месте годами. Чем объясняется низкий уровень перепродаж, что он значит для инвестора и как не вляпаться в жилой комплекс, где квартиры уходят как горячие пирожки не от популярности, а от того, что жить невозможно.

Что вообще такое «низкий уровень перепродаж»

Если просто — это когда по прошествии двух-трёх лет после сдачи дома на рынке почти нет предложений из этого ЖК. Или их очень мало. Причём нет и потока «продам срочно», «скидка», «рассрочка», «заберите хоть кто-нибудь». Квартиры если и появляются в продаже, то штучно, редко, и цена у них не демпинговая, а наоборот — с прибавкой к рынку.

Это означает, что:

Жители довольны.
Инвесторы не бегут с горящими чемоданами.
Проблем с домом нет.
Район и инфраструктура развиваются.
Платёжеспособные жильцы не спешат переселяться.

И всё это — хороший знак. Потому что высокий уровень перепродаж — это звоночек. Не всегда, конечно, но часто. Люди избавляются от квартир, когда что-то пошло не так. Или если купили изначально не туда.

Почему перепродажи в некоторых ЖК — как тайфун

Сначала немного негатива, чтобы понимать, от чего уходим. Вот почему в некоторых домах шквал перепродаж буквально через полгода после сдачи:

Отсутствие инфраструктуры. Ни школы, ни сада, ни поликлиники, ни даже хлеба купить — и всё это по колено в грязи.
Неудачная планировка. Да, на бумаге была студия 28 м², а в жизни — узкий пенал с видом на шахту лифта.
Проблемы с застройщиком. Не доделали, не устранили косяки, не ввели в эксплуатацию всё обещанное.
Проблемные соседи. Иногда застройщики скидывают квартиры по дешёвке «кому попало». И дальше в доме начинается жизнь по правилам коммуналки 90-х.
Плохая транспортная доступность. Слово «ехать» превращается в «стоять в пробке 40 минут до ближайшего перекрёстка».

Вот и получается: люди вселяются, поживут — и давай бежать. Одни — потому что не могут, другие — потому что хотят успеть «хоть что-то отбить».

А теперь — почему в хороших ЖК продают мало

Давайте признаем: нормальный человек не хочет бесконечно переезжать. Он хочет купить квартиру и жить спокойно. Без ежемесячного «а не пора ли съехать». В ЖК с низким уровнем перепродаж как раз и живут такие нормальные люди. Потому что им там просто… хорошо.

Вот какие факторы делают дом «непродаваемым» — в хорошем смысле:

Уютный двор и территория. Вы не представляете, сколько людей привязывается к месту, где у ребёнка есть площадка, где никто не паркуется на газоне, где двор не превращается в рынок по субботам.
Хорошее качество строительства. Стены не дышат, потолки не текут, лифт не трещит как в фильме ужасов.
Стабильный контингент. Нет массовой аренды посуточно, нет коммуналок, нет вечных скандалов в чате жильцов.
Реальная инфраструктура. Не обещания, а реальные школы, садики, клиники, ТЦ, кофейни — прямо в пешей доступности.
Транспорт. Не обязательно рядом метро. Главное — чтобы было удобно добираться. Ходит автобус — уже плюс.
Вовлечённость управляющей компании. Да-да, если УК адекватная, это редкость. И за неё люди держатся.

Получается замкнутый круг: люди довольны — не продают — жильцы остаются стабильными — дом не теряет лицо — люди продолжают быть довольны.

Чем это хорошо для инвестора

Инвестор — это не только тот, кто покупает, чтобы сдавать. Это ещё и тот, кто хочет перепродать через пару лет с прибылью. И вот тут как раз низкий уровень перепродаж работает как жирный плюс.

Меньше конкуренции — легче продать.
Цена растёт — потому что дом «с репутацией».
Арендаторы охотнее снимают — знают, что здесь жильё «не временное».
Если что — можно держать квартиру без паники, что она «устареет» на фоне других.

Парадокс: чем меньше перепродаж, тем выше ликвидность. Потому что это как эксклюзив. Не бывает так, что хорошее жильё валяется в продаже месяцами. Если дом хороший — его берут. А если никто не продаёт — значит, ценность ощущается всеми.

Как распознать такие жилые комплексы

Самое сложное — найти такие ЖК заранее. Когда они ещё на старте, но уже видно, что «пахнут перспективой». Прямо рецепта нет, но есть несколько признаков.

Хороший застройщик с историей. Посмотрите предыдущие проекты — есть ли перепродажи? Сколько? Что пишут жильцы?
Район не в поле. Не обязательно центр, но хотя бы там, где жизнь есть: транспорт, люди, хотя бы одна кофейня не из ларька.
Продуманные планировки. Когда квартиры не «втиснуты», а реально удобны.
Отделка в наличии или качественная опция. Это важно тем, кто не хочет морочиться с ремонтом.
Адекватное соседство. Нет толп инвесторов, которые потом сдадут квартиру кому попало.
Дома без подвоха. Ни промзоны под боком, ни кладбища за углом, ни железки под окнами.

Сейчас на стадии строительства это можно понять по генплану, рендерам, даже по активности в чатах и форумах будущих жильцов. Люди — удивительные создания: они уже на этапе котлована готовы спорить, кто будет старшим по дому. А если такие есть — значит, жить будут.

Несколько признаков, что ЖК не про перепродажу

Форумы молчат. Люди не обсуждают продажу — обсуждают, как удобнее сделать клумбу во дворе.
В объявлениях на продажу — только пара предложений, и по ценам выше среднего.
В чате жильцов обсуждают «наш двор», «наш подъезд», «наш газон». Это значит, что они не планируют уезжать.
На домофоне висят детские рисунки, а не объявление «продам квартиру срочно».
У лифта не стоят риелторы. Смешно, но реально. В «перепродажных» домах агенты — как на экскурсии: водят покупателей кругами.

Если всё это совпадает — скорее всего, вы нашли тот самый редкий случай, когда ЖК становится местом для жизни, а не временной стоянкой.

Неочевидные плюсы низкой перепродажи

Рост репутации ЖК. Он становится «своим» даже для тех, кто живёт рядом.
Повышенный спрос на аренду. Люди хотят жить в стабильных домах. Даже арендаторы это чувствуют.
Больше шансов продать по знакомству. Да-да, иногда вас «выкупают» через сарафанное радио.
Выше шансы на тихую жизнь. Меньше ремонтов, меньше переездов, меньше таскания мебели ночью.

И, кстати, меньше шансов попасть в дом, где каждый третий — арендатор без привязки. Вы ведь не хотите жить среди чемоданов?

Когда низкий уровень перепродаж — плохой сигнал

Не всё золото, что стабильно. Иногда перепродаж нет потому, что никто не покупает. Слишком дорого. Слишком удалённо. Слишком неликвидно. Тут надо уметь отличать:

Нет продаж потому что плохо — это значит, квартиры не интересны, цены завышены, дом неудобный.
Нет продаж потому что хорошо — это значит, люди живут и не хотят уезжать.

Разница — в деталях. Смотрите, какие квартиры не продаются. Если «всё стоит», даже студии по рынку — это подозрительно. А вот если продаётся только пара элитных трёшек — это нормально, не каждый день такие продают.

Как подойти к выбору без ошибок

Смотрите не только на дом, но и на район. ЖК может быть крутым, но если он стоит один на пустыре — мало кто останется.
Общайтесь с жильцами других домов этого же застройщика. Узнайте, что стало с их квартирами через два года.
Не гонитесь за «акциями» и «скидками». Хорошие ЖК не распродаются пачками.
Лучше подождать год и купить в доме, который уже показал себя, чем попасть в «инвестиционный шлак».

Так стоит ли искать такие дома?

Если вы хотите вложиться с умом — да. ЖК с низким уровнем перепродаж — это маркер качества. Это как яблоко, которое никто не выбрасывает. В нём всё ок. Люди остаются, квартиры живут, дом становится настоящим местом для жизни.

И если вы ищете не просто квадратные метры, а что-то, что реально сохранит ценность и комфорт — такие жилые комплексы это именно то, что надо.

Жить или инвестировать — не важно. Главное, чтобы потом не жалеть. А дома, из которых не бегут — как раз из этой породы. Стабильные, тёплые, надёжные. Как раз то, чего не хватает во многих новостройках.