Возможности для инвесторов: апарт-формат в ЖК

Апартаменты — тема горячая. Кто-то их ругает, кто-то считает идеальным вариантом для инвестиций, а кто-то до сих пор путает их с гостиничным номером, потому что слово звучит по-заграничному. Между тем, апарт-формат в жилых комплексах уверенно занимает своё место на рынке, особенно в крупных городах. Это не просто модная штука — это реально интересный инструмент для инвестора, который не хочет ждать 20 лет, чтобы получить доход с одной-единственной квартиры.

Вы, как человек разумный, наверняка задаётесь вопросом: стоит ли вообще ввязываться в эти апартаменты, или лучше купить скромную однушку в спальном районе и спать спокойно? Вот сейчас и разберёмся. Без занудства, с юмором, но по делу. Чтобы потом, если кто-то вас спросит «А что ты думаешь про апарты?», вы не мычали, а уверенно отвечали, как эксперт с опытом.

Что такое апартаменты, если по-честному

Начнём с того, что апартаменты — это не совсем жильё. Вернее, по закону это не жильё. Это нежилое помещение, которое выглядит как квартира, но имеет немного другой юридический статус. Там можно жить, можно сдавать, можно даже повесить ковёр на стену — но зарегистрироваться по месту жительства нельзя. То есть прописки нет. Вот и весь фокус.

В остальном всё как обычно: стены, окна, кухня, санузел, соседи через стенку. Но с правовой точки зрения — это как будто офис, только уютный. Звучит странно, но именно на этом и строится весь инвестиционный интерес.

Зачем вообще люди вкладываются в апарт-формат

Причин масса. Вот самые популярные:

• Дешевле. На старте апарты стоят ощутимо дешевле квартир. Причём иногда — на сотни тысяч.

• Меньше налогов. Пока вы не начнёте светиться в налоговой как крупный рантье — всё вполне скромно.

• Быстрый доход. Сдаются быстро, особенно если расположение удачное — центр, деловые районы, рядом метро.

• Больше гибкости. Можно сдавать помесячно, можно посуточно. А можно вообще в аренду под офис, студию, салон.

• Высокий спрос. Молодёжь, командировочные, удалёнщики — все они не особо заморачиваются насчёт прописки, зато ценят расположение и современный ремонт.

Апарт-формат — это как шоколад без сахара. Вроде не совсем то, к чему привыкли, но есть свои плюсы, и кому-то он даже больше по вкусу.

Чем апарты отличаются от обычной квартиры — не в буклетах, а по жизни

Если отбросить рекламные слоганы, то различия между апартаментами и квартирами вполне конкретные. И их важно понимать, чтобы потом не было разочарования.

• Нет прописки. Как уже сказали — это не жильё. Значит, вы не сможете там зарегистрироваться. И вашим арендаторам тоже это будет недоступно.

• Повышенные коммунальные. Апарты относятся к нежилому фонду, а значит, тарифы чуть выше. Электричество, вода — всё как для офисов. Чуть-чуть, но чувствуется.

• Нет школы и детсада по месту жительства. Ну потому что нет жительства.

• Больше свободы. Зато можно сдать под любой формат аренды, открыть мини-офис, студию, коворкинг. Не запрещено.

Словом, у апартов — своя философия. Если вы ищете уютное гнёздышко для семьи с детьми, с площадкой во дворе и школой через дорогу — это не туда. А если вы хотите быструю отдачу от инвестиций — апарты могут дать фору многим квартирам.

Кто снимает апарты и почему

Вот тут начинается самая интересная часть. Арендаторы апартов — это отдельная каста. Они не ждут идеальных условий, они гибкие, мобильные и часто не привязаны к одному городу. Кто это может быть:

• Командировочные. Приехали на пару месяцев, хотят пожить не в отеле, а в нормальных условиях.

• Студенты и аспиранты. Особенно те, кто ценит личное пространство и не хочет общежития.

• Айтишники, дизайнеры, фрилансеры. Им главное — вайфай, кофемашина и покой.

• Молодые пары без детей. Идеально подходит: недорого, чисто, современно.

• Граждане других стран или регионов. Приехали по делам, временно арендуют апарты — удобно, быстро, просто.

Если апарты находятся в деловом районе, возле метро, торгового центра или ВУЗа — они будут сдаваться на раз-два. Главное — не пытаться изобразить из них квартиру для большой семьи. Это не про это.

Какой доход реально получить с апартов

Всё зависит от формата сдачи. Есть два основных пути — долгосрок и посуточная аренда. Давайте прикинем по цифрам.

Если сдаёте на долгосрок:

• Апарт-студия в хорошем районе может приносить от 20 до 35 тысяч рублей в месяц (в зависимости от города).

• За год — от 240 до 420 тысяч.

• Если апарт стоил, скажем, 3,5 миллиона, то доходность составит около 7–10% годовых.

Если сдаёте посуточно:

• Средняя цена за сутки — от 1800 до 2500 рублей.

• Загрузка — 20–25 дней в месяц.

• Доход — до 50–60 тысяч в месяц при удачной локации.

• За год — до 700 тысяч и выше, но с затратами на уборку, рекламу и управление.

Конечно, посуточная аренда требует времени и усилий. Или управляющей компании, которая за долю в прибыли берёт на себя все заботы.

Но даже с комиссией в 20–30% вы получаете неплохую отдачу. Главное — не сидеть сложа руки, а работать с объектом: хорошие фото, чистота, удобства, положительные отзывы.

Какие апарты стоит покупать для сдачи

Не все апарты одинаково полезны. Есть те, которые сдаются с первого дня. А есть те, что висят на Циане месяцами, потому что «ну как-то не то».

Вот что действительно важно:

• Локация. Близость к метро, бизнес-центрам, университетам — это прямое влияние на спрос.

• Планировка. Нормальная студия или мини-однушка — отлично. Длинный коридор с санузлом на конце — печально.

• Этаж. Средние этажи обычно в приоритете. Первый — не очень, если только не под офис. Последний — тоже на любителя.

• Ремонт. Лучше сразу сделать хороший ремонт, чем сдавать «белую коробку» и удивляться, почему никто не звонит.

• Возможность сдачи. Есть апарты, в которых управляющая компания запрещает самостоятельную аренду. Уточняйте заранее.

Апарт — это как кофейня. Если открыть её на оживлённой улице, с нормальным интерьером и хорошим кофе — будут клиенты. Если поставить в подвале за гаражами — ну, сами понимаете.

Стоит ли бояться статуса «нежилое»

Честно? Не стоит. По крайней мере, если вы инвестируете не для себя, а под сдачу. Да, прописку никто не даст. Но арендаторы не бегают с криками: «А где же моя регистрация?». Им важнее вайфай и горячая вода.

К тому же, в некоторых регионах уже начали давать временную регистрацию в апартах. А в будущем, вполне возможно, статус поменяется. Некоторые дома вообще переводят из нежилого в жилой фонд.

Главное — не покупайте апарты, если вы планируете в них жить с тёщей и котом. Купите квартиру. А вот если планируете зарабатывать — всё нормально, проверено.

Какие риски у инвестора

Как и в любой истории с деньгами, тут тоже есть нюансы:

• Возможность простоя. Особенно если выбрали неудачное расположение или сезон «мертвый».

• Рост налогов. Апарты облагаются налогом на коммерческую недвижимость — чуть больше, чем жильё.

• Ограничения по сдаче. Некоторые ЖК имеют внутренние правила, и апарты сдаются только через управляющую компанию.

• Потенциальные сложности с перепродажей. Не все покупатели понимают, что такое апарт, и боятся слова «нежилое».

Так что перед покупкой изучайте всё как хирург: не по верхам, а до косточек. И тогда всё будет хорошо.

Как повысить доход с апарта

Пара лайфхаков от людей, которые уже этим занимаются:

• Сделайте фото, как будто вы дизайнер интерьеров. Красиво, светло, без мусора.

• Поставьте удобный матрас и нормальную технику. Люди это замечают.

• Разместите объявление на всех площадках — от Авито до букинга.

• Отвечайте быстро. Скорость реакции = шанс на бронь.

• Держите чистоту. Плохие отзывы убивают аренду.

И главное — относитесь к этому как к бизнесу. Даже если это всего один апарт — он может приносить больше, чем средняя зарплата. Если с ним работать, конечно.

Мнение по делу

Апарт-формат — не идеальный инструмент, но интересный. Это как карманный бизнес: вложил, настроил, запустил — и пошёл доход. Главное — не забывать, что это не «инвестировал и забыл», а «инвестировал и следи». Зато и отдача может быть быстрее и выше, чем от покупки классической квартиры.

Если вы умеете считать, не боитесь разбираться в деталях и готовы уделить немного внимания объекту — апарты могут стать отличным активом в вашем портфеле. Особенно в новых ЖК, где продумана инфраструктура, управляющая компания уже готова брать на себя всё, а спрос — реально есть.

Так что если вам хочется попробовать что-то свежее, чем покупка очередной панельной двушки — присмотритесь к апартам. Только с умом. Потому что здесь, как и в жизни, всё зависит не от формата, а от подхода.