Вложение в новостройку для сдачи в аренду

Инвестиции в недвижимость — звучит солидно, надёжно и, вроде как, без проигрыша. Особенно если речь о новостройке. Там всё новое, современное, блестит, соседей ещё никто не знает, а двор больше похож на рекламный макет, чем на реальную жизнь. Идея проста: покупаешь квартиру на стадии котлована или близко к сдаче, потом делаешь ремонт или принимаешь с готовой отделкой — и сдаёшь. Деньги капают, жильцы живут, а вы сидите и радуетесь, что всё работает. Звучит как сказка, но в жизни, как водится, есть нюансы.

Покупка квартиры в новостройке под сдачу — это целая наука, где один промах на старте может сделать всю вашу «инвестицию» тяжёлым грузом. Поэтому разложим всё по полочкам, с юмором, без занудства и с тем самым простым языком, на котором говорят между собой те, кто уже что-то купил и теперь знает, что «вписаться в новостройку» — не всегда просто, но вполне реально.

Почему вообще новостройка под аренду — идея не из плохих

Во-первых, новостройка — это как чистый лист. Никто не жил, стены не трескались от скандалов предыдущих жильцов, унитаз не видел ничего лишнего, электрика не переделана пять раз подряд. Всё новое, чистое, без истории и с запахом свежего ремонта или штукатурки.

Во-вторых, вы можете выбрать всё под аренду: расположение, планировку, этаж, отделку. В старом фонде вы берёте, что есть, а тут вы берёте то, что подойдёт арендаторам. Хотите студию у метро — пожалуйста. Хотите двухкомнатную рядом с вузом — тоже реально.

В-третьих, цена на старте ниже, чем после сдачи дома. Если купить вовремя, то можно к моменту сдачи уже выйти в плюс, просто потому что рынок вырос. Это не всегда, но часто. Особенно в больших городах или быстро растущих районах.

И ещё один момент — технически новая квартира требует меньше вложений после заселения. Если всё сделано нормально, то вы можете хотя бы пару лет не бегать с ключами от бойлера или не менять смеситель через месяц после арендатора.

Кому сдавать-то будем?

Очень важно понимать, под кого вы покупаете. Арендный спрос — штука разношерстная. Люди разные, запросы — тем более. Вот кто чаще всего снимает жильё:

• Студенты. Особенно в городах с университетами. Им нужно просто, дёшево, ближе к метро и чтобы был интернет.

• Молодые пары. Без детей или с грудничком. Им важна уютность и нормальный ремонт.

• Приезжие. Люди, приехавшие на работу, часто снимают на 6–12 месяцев. Ищут комфорт и чистоту.

• Командировочные. Им нужно помесячно, желательно с техникой и мебелью.

• Фрилансеры и ИТ-шники. Им хочется немного уединения, хорошей планировки и стабильного интернета.

Если вы чётко понимаете, кому будете сдавать, то и квартиру можно подобрать с умом. Например, для студентов подойдёт студия или маленькая однушка, а вот семье с ребёнком лучше брать квартиру минимум с одной отдельной спальней.

Что важно при выборе новостройки под сдачу

Даже если вы уже уверены, что «вкладываться надо», не спешите хватать первое попавшееся предложение. В новостройках важно всё: от района до лифта. Вот несколько критериев, на которые стоит обратить внимание:

• Близость к транспорту. Пешая доступность до метро, остановок — это решающий фактор.

• Инфраструктура. Магазины, аптеки, школы, садики, поликлиники, спортзалы — всё это увеличивает привлекательность.

• Этаж. Лучше не первый и не последний. Арендаторы такие же люди, как и вы, и не хотят ходить мимо мусорных баков или слушать, как течёт крыша.

• Отделка от застройщика. Если она нормальная — это экономия времени и денег. Если нет — проще взять без отделки и сделать своё.

• Застройщик. Надёжность компании — это отдельная тема. Поищите отзывы, проверьте сданные дома, посмотрите, как живут жильцы в предыдущих проектах.

Не забывайте про срок сдачи. Иногда вы думаете, что вот-вот получите ключи, а по факту стройка замирает на год. Чем дольше вы ждёте — тем позже начнётся отдача от вложений.

Деньги, деньги, деньги — сколько нужно и когда вернутся

Самый логичный вопрос — сколько нужно вложить, чтобы всё это заработало. Ответ, как всегда — зависит. Но прикинем на примере.

Допустим, вы покупаете студию в новостройке за 3,5 миллиона. Это цена без отделки. Добавим:

• Ремонт под аренду — около 400–600 тысяч, в зависимости от вашего вкуса и щедрости.

• Мебель, техника, мелочи — ещё примерно 300 тысяч.

• Комиссия агенту или юристу — 50–100 тысяч, если не делаете сами.

• Итого: около 4,4 миллиона выходит на старте.

Теперь сдача. Допустим, студия в этом районе уходит по 25 тысяч в месяц. Чистыми после коммуналки и налогов — примерно 20 тысяч. Это 240 тысяч в год.

Простой подсчёт показывает, что окупаемость будет примерно 18 лет. Много? Да. Но есть нюансы.

• Рынок может вырасти, и вы перепродадите через 5 лет с прибылью.

• Можно сдавать посуточно — будет доход в 1,5–2 раза выше (но и головной боли больше).

• Можно оформить квартиру в ипотеку, сдавать, а сами жить в более дешёвом жилье (или наоборот).

То есть всё зависит от стратегии. Кто-то рассматривает аренду как долгосрочный доход с возможной перепродажей. А кто-то хочет быстрее отбить вложения и дальше двигаться.

Как сдавать — самостоятельно или через агентство

Обычно у людей два подхода: «я сам всё сделаю» или «пусть кто-то занимается». У обоих есть плюсы и минусы.

Если делать всё самостоятельно:

• Вы контролируете процесс.

• Выбираете жильцов лично.

• Не платите комиссию.

Но:

• Тратите время.

• Решаете все проблемы сами.

• Надо быть готовым к звонкам в 10 вечера «у нас сломалась плита».

Если через агентство:

• Они находят жильцов, оформляют договор, решают бытовые вопросы.

• Часто даже коммуналку платят за вас.

Но:

• Берут 10–30% от дохода.

• Могут не всегда быть заинтересованы в качестве арендаторов.

Решать вам. Если у вас одна квартира и свободное время — можно справиться самому. Если вы живёте в другом городе или у вас несколько объектов — лучше делегировать.

Какие квартиры сдаются быстрее

Не надо быть гением рынка, чтобы понять: сдаются быстрее те квартиры, которые выглядят приятно, стоят адекватно и находятся там, где удобно.

Вот несколько наблюдений:

• Студии и однушки — чем меньше площадь, тем шире аудитория. Они улетают быстрее.

• Квартиры с нормальной мебелью. Люди не хотят спать на диване из 80-х.

• Стиралка, холодильник, плита — обязательно. Без этого никто не въедет.

• Чистота и свежесть. Запах сырости, вид следов от обоев — всё это минус.

• Близость к университетам, метро, деловым районам — даёт фору.

Если вы готовы чуть вложиться в оформление, сделать уют, даже элементарные шторы и картины — арендаторы это видят. А конкуренция растёт. Сейчас снять квартиру — не проблема. Найти хорошую — да. Вот и сделайте, чтобы ваша квартира была именно такой.

Есть ли риски

Как и в любой инвестиции — конечно, есть. Вот основные:

• Сдавать не получится так быстро, как хочется.

• Арендаторы могут оказаться проблемными. Или съехать без предупреждения.

• Цены на аренду могут просесть — особенно в период кризисов.

• За квартиру надо следить, ремонтировать, обновлять.

• Иногда проще продать и вложиться заново.

Но эти риски управляемые. Особенно если подходить с умом, проверять жильцов, не гнаться за максимальной ценой и держать резерв на непредвиденные расходы.

Реально ли жить на сдаче квартиры

Если у вас одна квартира — нет. Это, скорее, подработка, не более. Доход в 20–30 тысяч в месяц — приятный бонус, но не основа жизни.

Если у вас 3–5 квартир — уже интереснее. Можно частично жить на этом доходе, особенно если часть объектов сдаётся посуточно.

Если у вас больше 5 объектов, всё грамотно организовано и часть недвижимости в посуточной аренде — да, это уже полноценный доход. Но и работы будет больше. Вы становитесь не просто инвестором, а арендным предпринимателем. Со всеми вытекающими.

Что сказать в итоге

Покупка новостройки под сдачу — это не волшебная кнопка «нажал — и получил доход». Это проект. С планированием, вложениями, нюансами. Но если делать всё грамотно, с расчётом и без розовых очков — это работает. Реально. И вполне устойчиво.

Надо изучить рынок, выбрать хорошего застройщика, купить в правильном месте, сделать нормальный ремонт, не экономить на глупостях и не надеяться, что всё случится само. Тогда получится. И тогда каждый звонок арендатора не будет вызывать нервный тик, а станет просто частью системы, которая работает на вас.

А там, глядишь, и на вторую квартиру соберёте. Главное — не останавливаться. И считать. Больше считать. Потому что инвестиции без математики — это просто дорогая лотерея.