Налоги при продаже квартиры в новостройке: что нужно знать и как не влететь

Продажа квартиры в новостройке — дело, с одной стороны, приятное (особенно если вы её вовремя купили по хорошей цене), а с другой — может неожиданно ударить по кошельку, если не учесть налоговые нюансы. А там, где налоги — там внимание, бумажки, формальности и, конечно, сюрпризы. Сегодня поговорим о том, какие налоги возникают при продаже квартиры в новостройке, как от них можно уйти (в пределах закона, конечно же) и на что стоит обратить внимание, чтобы потом не чесать голову в очереди в налоговой.

Что вообще считается новостройкой

Если коротко — новостройкой в народе обычно называют квартиру в доме, который только построили. Но в налоговом смысле это понятие чуть шире. Здесь важна дата, когда вы стали собственником. Если дом уже сдан, но вы только-только оформили право собственности — для ФНС это ваш личный ноль, точка отсчёта.

То есть момент, когда вы подписали акт приёма-передачи — не считается датой владения. Это просто бумажка, что вы теперь живёте с краном, который пока капает, и лифтом, который только через раз едет. А вот когда вы пошли в Росреестр и зарегистрировали право собственности — вот тогда и начинается отсчёт.

Когда платится налог, а когда нет

Если квартира в собственности менее минимального срока владения, то при её продаже вы заплатите налог с разницы между ценой продажи и документально подтверждёнными расходами (чаще всего — покупной ценой).

Этот минимальный срок — штука интересная. И он не один:

• Пять лет — если просто купили квартиру, не по наследству, не в дар, не от близкого родственника.

• Три года — если получили квартиру по наследству, в дар от близких родственников или если единственное жильё (и владеете им больше трёх лет).

Так что если вы купили новостройку два года назад и решили её продать сейчас, чтобы переехать в дом поближе к бабушке — налог платить придётся.

Как считается налог

Ну тут начинается самое весёлое. Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) составляет 13% от прибыли. Прибыль — это разница между тем, за сколько вы квартиру продали, и тем, сколько вы за неё заплатили.

Допустим, купили вы квартиру в новостройке за 6 миллионов рублей. Через полтора года продали её за 8 миллионов. Прибыль — 2 миллиона. Налог — 13% от этих 2 миллионов, то есть 260 тысяч рублей. И всё, до свидания, деньги.

Но есть нюанс (а когда их нет?) — можно использовать вычеты.

А можно ли как-то уменьшить налог?

Можно. Есть два основных способа:

• Имущественный вычет — до 1 миллиона рублей. То есть, если вы не можете подтвердить расходы на покупку квартиры, то вам разрешено вычесть из суммы продажи миллион. Остальное — облагается налогом. Ну хоть что-то.

• Подтверждение расходов. Если у вас на руках есть договор, что вы купили квартиру за 6 миллионов, а продали за 8 — вычет будет на всю сумму покупки, и налог будет только с 2 миллионов. Здесь важно: платёжки, расписки, всё должно быть.

Иногда люди забывают, что расплачивались наличкой без расписок — и налоговая потом улыбается, но глазами как акула. Так что собирайте документы, не выбрасывайте, не отдавайте их коту на растерзание.

ДДУ и налог — кто кого

Если вы купили квартиру по договору долевого участия (ДДУ), то в момент подписания ДДУ вы ещё не собственник. Поэтому налоговый срок владения не начинается. Начинается он только тогда, когда вы зарегистрировали право собственности в Росреестре.

Вот такая вот логика: живёте вы там хоть два года — налоговая считает, что у вас ничего нет. С точки зрения закона, конечно. Поэтому, если вы подписали ДДУ в 2021, а собственником стали в 2023, и продали в 2024 — налог придётся платить.

Подводные камни, которые всплывают внезапно

Очень часто возникает ситуация: люди думают, что если квартира не оформлена на них официально, но куплена по ДДУ, то срок уже идёт. Но нет. Это, пожалуй, самая распространённая ошибка.

Другой момент — продажа по заниженной цене в договоре. Многие хотят сэкономить, указав в договоре 1 миллион, а по факту брать 7. Это до первой налоговой проверки. Потому что налоговая может посчитать, что вы что-то скрываете. И если рыночная цена квартиры сильно отличается от той, что в договоре — к вам могут прийти с вопросами. А могут и сами рассчитать «рыночную стоимость» — и вот с неё вы и заплатите налоги. Приятного мало.

Случай с переуступкой прав

А вот ещё интересный момент — если вы продаёте квартиру до оформления права собственности, то есть по переуступке (или как это по-умному — цессии), то здесь вообще другие правила. И налоги тут могут возникать как с продажи имущественных прав.

То есть вы купили квартиру у застройщика, она ещё не сдана, а вы уже продаёте своё право на неё. Вот тогда налог считается с разницы между тем, сколько вы заплатили за право, и сколько получили от следующего покупателя. И там, увы, нет вычета в миллион рублей — только подтверждённые расходы.

Так что если решите продать квартиру на этапе стройки — готовьте документы и калькулятор.

Нюансы с материнским капиталом

Если вы покупали квартиру с использованием материнского капитала, то налог можно уменьшить только на ту сумму, которую вы лично платили. То есть, если часть квартиры оплатили материнским капиталом — эту часть из расходов вычесть нельзя. Только свои деньги.

А налог с продажи считается с полной суммы. Такая вот справедливость по-налоговому.

А что если покупали в браке?

Тут тоже не всё просто, но хотя бы логично. Если квартира была куплена в браке, то считается совместной собственностью, даже если оформлена на одного. При продаже каждый из супругов получает по 50% дохода, и каждый подаёт свою налоговую декларацию.

И вычет тоже делится пополам. То есть вместо 1 миллиона можно получить по 500 тысяч на каждого. Или делить расходы, если они подтверждены. Главное — чтобы супруги между собой договорились, иначе налоговая за вас решит, и вряд ли в вашу пользу.

Как вообще всё это оформлять

Налоговую декларацию нужно подавать до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Если продали в 2024 — декларация до 30 апреля 2025. Налог нужно заплатить до 15 июля 2025. Если опоздаете — будет пеня. А если вообще не подадите — могут и штраф впаять.

Подаётся всё онлайн через личный кабинет налогоплательщика. Там, кстати, можно и налог рассчитать, и вычеты указать, и документы прикрепить. Всё довольно удобно, если не боитесь компьютеров. Но если страшновато — лучше найти хорошего бухгалтера, чтобы потом не искать хорошего адвоката.

Когда можно ничего не платить

Идеальный сценарий — квартира в собственности больше 5 лет. Или 3 лет, если это ваше единственное жильё. Тогда налог не платится, и декларацию можно не подавать. Никаких бумаг, никакого стресса, только приятная сделка.

Но! Не забудьте проверить, чтобы это точно считалось единственным жильём. Если у вас где-то есть доля в старой квартире бабушки — это может всё испортить. Иногда лучше заранее подарить эту долю — благо родственникам можно дарить без налогов.

Как не попасть впросак

Чтобы не влететь с налогами:

• Проверяйте дату регистрации права собственности, а не ДДУ.

• Сохраняйте все документы, особенно об оплате квартиры.

• Не играйте с заниженными ценами в договорах — налоговая не дремлет.

• Учитывайте все нюансы с вычетами, особенно если использовали маткапитал.

• Подайте декларацию вовремя, даже если налог ноль.

Проверка всей документации — это как ТО для машины. Лучше заранее всё настроить, чем потом устранять последствия на обочине.

Немного человеческого

Во всей этой истории с налогами главный враг — не налоговая, а неосведомлённость. Люди часто не знают, как всё устроено, и попадают на приличные суммы. А потом начинают жаловаться, что «государство обирает». Хотя по факту просто не проверили вовремя, не прочитали.

Налоги — это как сосед сверху: может и не шумит, но если забудешь о его существовании — сюрприз не за горами.

Так что будьте бдительны. Проверяйте, уточняйте, не ленитесь смотреть свои документы. Если чувствуете, что тяжело — лучше сходите к специалисту, это дешевле, чем платить штраф.

И не думайте, что если проскочили один раз, то проскочите всегда. Государственная система может быть медленной, но память у неё хорошая.