Когда выгоднее покупать: на котловане или при сдаче

У вечного вопроса «пить или не пить кофе вечером» есть серьёзный конкурент — «брать квартиру на этапе котлована или подождать до сдачи?». Споры на эту тему идут и в кухнях новостроек, и на форумах, и даже в очередях в МФЦ. Кто-то уверяет, что брать надо, когда экскаватор только подъехал к полю и одиноко копает будущее счастье. Другие кричат: «Не дай бог! Только готовое жильё с ключами и свежей краской!» И каждый по-своему прав. Только истина, как водится, где-то рядом.

Правда в том, что у каждого этапа покупки свои плюсы, свои минусы и, главное, свои риски. В одной ситуации можно сорвать куш — купить за копейки, а через год-два продать как за золото. А в другой — годами ждать ключей, пялиться на бетонные коробки и ругаться в чате дольщиков. Или переплатить за готовое жильё, зато жить сразу и без нервотрёпки.

Если вы как раз на распутье и размышляете — в какой момент влезать в стройку, читайте дальше. Разберём всё по полочкам, без сухой теории, с живыми примерами и чуть-чуть человеческого юмора.

Что значит “на котловане”

Купить квартиру “на котловане” — это не значит прямо стоять в каске у ямы и размахивать договором. Это просто метафора. Имеется в виду, что вы покупаете квартиру на самой ранней стадии строительства. То есть:

• Разрешение на строительство уже получено.

• Есть проектная документация.

• Продажи официально стартовали.

• Но из земли пока торчит максимум забор и табличка “ведётся строительство”.

На этом этапе застройщики охотно предлагают самые низкие цены. Иначе никто не рискнёт отдавать деньги за “будущую квартиру”. Поэтому здесь заложен потенциальный рост стоимости. Но и риски тоже здесь живут.

Что значит “при сдаче”

Это уже почти финиш. Дом построен, коммуникации заведены, двор выложен плиткой, фасады сияют, а менеджеры радостно демонстрируют шоурум. То есть:

• Дом официально введён в эксплуатацию.

• Квартиры готовы к передаче.

• Оформление права собственности уже возможно.

• Ключи можно получить хоть завтра.

Здесь уже всё на виду. Можно пройтись, понюхать подъезд, пощупать стены, посмотреть на соседей (да, и такое бывает). Зато и цены выше. Тут уже никто не делает скидок просто так — только по остаткам или по маркетинговым акциям.

Сравниваем, где выгоднее: по пунктам

Цена

На котловане квартиры стоят дешевле. Иногда — на 20-30%, а в отдельных случаях даже больше. Особенно если это крупный проект с поэтапной сдачей. На каждом этапе застройщик поднимает цены, а вы, если успели купить рано, получаете бонус.

При сдаче ценник подскакивает. Тут уже заложена маржа застройщика, потому что объект почти готов, и рисков для покупателя меньше. Хотите сразу заехать? Платите больше.

Вывод: если ориентируетесь на экономию — лучше на раннем этапе.

Риски

На котловане рисков больше. Дом может не достроиться, затянуться, поменяться подрядчик, слететь сроки. Даже с эскроу и всеми страховками нервотрёпка всё равно остаётся.

При сдаче рисков почти нет. Всё видно, всё готово. Даже если застройщик будет косячить — вы уже держите ключи и можете действовать.

Вывод: если вам дороже нервы — берите при сдаче.

Ипотека

Сейчас большинство банков дают ипотеку и на котлован, и на готовое жильё. Но при покупке на котловане могут быть ограничения:

• Требуется более высокий первоначальный взнос.

• Меньше банков согласны на сделку (не все аккредитуют проект на старте).

• Могут быть нюансы с оценкой и страхованием.

А вот при сдаче ипотеку дают охотно, особенно если квартира уже оформлена в собственность.

Вывод: проще всё-таки брать в ипотеку готовое.

Аренда

Купили на котловане — ждите пару лет, пока достроят. Дохода от квартиры не видать, а вот ипотеку платить — пожалуйста.

А если покупаете при сдаче, можно сразу сдавать. Часто так делают инвесторы: берут на финальном этапе, чтобы не ждать, а сразу окупать.

Вывод: если хотите быструю отдачу — сдача выгоднее.

Ремонт

Когда покупаете на котловане, у вас есть время спокойно продумать ремонт, выбрать дизайн, заказать всё заранее. Некоторые даже успевают накопить на отделку, пока дом строится.

При сдаче — либо ремонт уже есть, либо делать надо срочно, особенно если собираетесь заезжать. Иногда приходится подстраиваться под уже сделанный “псевдочистовой” вариант, где всё надо переделывать.

Вывод: на котловане больше гибкости в этом плане.

Выбор планировки

Чем раньше покупаете, тем больше выбор. Можете взять угловую, с видом на парк, с окнами на восток и лоджией. Чем ближе к сдаче — тем больше шансов, что остались только “остатки сладки”.

Вывод: ранний старт даёт больше опций.

А теперь разберёмся по ситуациям

Чтобы не быть голословными, давайте представим, кто и в каком случае выигрывает от покупки на том или ином этапе.

Сценарий 1. Вы — инвестор

Ваша цель — заработать. Купили на котловане за 4,5 млн, через два года продали за 6. Ваша прибыль — чистая радость (минус налоги, конечно). В этом случае важна цена входа, а не комфорт. Поэтому котлован — ваш друг.

Сценарий 2. Вы — молодая пара

Хотите жить в своей квартире, но готовы подождать. Пока дом строится, копите на ремонт. Покупка на котловане тоже подходит, если дом строит нормальный застройщик, и вы не торопитесь.

Сценарий 3. Вы — семейный человек с детьми

Ждать 2 года? А снимать всё это время? А школа? А детский сад рядом? Нет уж. Вам нужна понятная квартира с готовым двором, где можно выйти погулять. Тогда вам точно вариант при сдаче.

Сценарий 4. Вы — сдаёте в аренду

Вам важна скорость. Купили — заехали арендаторы — пошли деньги. Тогда лучше брать квартиру с ключами. Или хотя бы в доме, который будет сдаваться через месяц-два.

Немного подводных камней

• Застройщик может поднять цену даже на этапе котлована, если спрос бешеный. Тогда заход на старте — не гарантия супервыгоды.

• Некоторые застройщики на финальном этапе делают акции, скидки, рассрочки — и цена “при сдаче” может быть очень даже сладкой.

• Иногда, чтобы продать остатки, застройщик снижает цену на 2–3 квартиры. В таких случаях можно поймать “лакому” даже при вводе в эксплуатацию.

Как минимизировать риски при покупке на котловане

• Проверяйте застройщика. История, сданные объекты, судебные дела — всё это важно.

• Смотрите проект в ЕИСЖС (единая инфосистема жилищного строительства) — если его там нет, в стройке участвовать нельзя.

• Платите только через эскроу-счёт.

• Изучайте ДДУ внимательно. Особенно сроки и форс-мажоры.

• Не ведитесь на “устные обещания” — только то, что в договоре, имеет силу.

Финальные соображения

Если вам нужна максимальная выгода — ловите старт продаж на котловане, но делайте это с умом. Не каждая стройка — выгодная. Если хотите минимум риска и жить сразу — покупайте при сдаче, особенно если это ваш первый опыт. Если хотите сдать и зарабатывать — берите готовое. Если хотите свободы и времени на ремонт — стройка тоже ваш вариант.

Не существует универсального ответа, когда лучше. Есть только ваш личный план, терпение и понимание, что главное — не купить быстрее всех, а купить с умом. Пусть вам попадётся квартира, которая радует и ценой, и качеством, и временем, когда вы в неё въедете.