Какие застройщики чаще задерживают сдачу: кто тормозит стройку и почему

93 просмотра

Выбрать новостройку — это вам не кроссовки на маркетплейсе выбирать. Тут цена вопроса — миллионы, а нервов — на десять лет вперёд. И вроде бы выбрали район, нашли нормальный проект, даже ипотеку одобрили… но потом начинается самая любимая русская игра — «догадайся, когда сдадут дом». Потому что если верить срокам, указанным в буклетах застройщика, то всё будет в срок, с цветами и шампанским. А если верить практике — лучше сразу морально готовить себя к «внезапной» задержке. Почему так происходит, кто чаще тормозит стройку и как это всё предсказать — разберёмся по-человечески.

Почему вообще застройщики срывают сроки

Сначала немного здравого смысла. Никто, даже самый лукавый застройщик, изначально не планирует «кинуть» дольщиков. Ну, почти никто. Но даже если стройка идёт не по плану, и затягивается — это не всегда злой умысел. Чаще всего — банальная реальность: не хватило рабочей силы, выросли цены на материалы, не выдали вовремя разрешения, поменяли требования пожарных, привезли не тот бетон, не заплатили подрядчику, тот ушёл — всё, привет, заморозка.

А бывает, что застройщик просто не справился с объёмами. Начал три проекта сразу, продавал на ура, а потом понял, что людей, техники и денег — на два, максимум. А третий пусть пока постоит в виде котлована с баннером «от 3,5 млн» на заборе.

Ну и не будем забывать: есть и такие, кто просто «перепрыгнул голову» — решил сыграть в большого девелопера, не будучи им. А потом оказался в списке тех, кто сдаёт с задержкой на год и больше.

Как понять, что застройщик любит тянуть резину

Вот вам неформальный чек-лист, по которому можно вычислить потенциального тормоза ещё до подписания договора:

Компания молодая, домов сдано мало, опыта немного.
Ведёт одновременно много проектов, но нигде нет завершённого.
Все сданные дома — с задержкой, причём более чем на 6 месяцев.
Отзывы в интернете в духе «ждём уже третий год, кормят завтраками».
На стройке мало техники, всё выглядит как будто «на паузе».
Срок сдачи подозрительно близкий, а дома ещё нет даже до пятого этажа.
Регулярно меняются подрядчики и генподрядчики.
Часто переносится график строительства на сайте.

Если хотя бы половина пунктов совпадает — бегите или торгуйтесь жёстко, выбивая себе страховку.

Кто чаще срывает сроки: примеры из практики

Сейчас не будем называть конкретные компании с адресами и ИНН — но разберём типажи. За годы на рынке их можно чётко поделить на несколько категорий.

Тип 1. Легендарный «стартапер»

Эти появляются внезапно. Красивые рендеры, шоурумы, «дом у леса с видом на закат», низкие цены — всё как в сказке. А потом выясняется, что опыта — ноль, первые дома строят на арендованные деньги, а сроки сдвигаются на неопределённый срок. Часто такие компании дают крутую рекламу, но за кулисами — пусто.

Как распознать:

Это их первый жилой комплекс.
Нет завершённых объектов.
На сайте — только визуализация, ни одной фото стройки.
Участники — бывшие подрядчики, которые решили «попробовать себя в девелопменте».

Тип 2. «Скоростной застройщик»

Начинает с того, что одновременно запускает 5 объектов в разных концах города. Распыление ресурсов — полное. На старте всё идёт бодро: стройка кипит, краны работают, бетон льётся. Потом резко что-то замедляется. Рабочих стало меньше, материалы не подвозят, техника уехала. И тут выясняется, что компания ушла в минус, потому что не рассчитала силы.

Как распознать:

Слишком много проектов сразу.
Периодически появляются новости о приостановке стройки.
Продают дешево, чтобы собрать оборотные средства.
На одном из объектов работы идут, на другом — тишина.

Тип 3. «Опытный, но ленивый»

Это старые игроки, у которых за плечами десятки домов. Но их кредо — «главное — продать, а построим потом». Они стабильно задерживают сдачу, но всегда в рамках закона: на три месяца, на полгода, иногда чуть дольше. Компенсацию платят, но минимальную. Просто у них такая бизнес-модель.

Как распознать:

Много объектов в портфеле, но все сданы с задержкой.
Менеджеры честно говорят: «Ну да, бывает. Но ведь сдаём же».
На форумах дольщики ругаются не на кидок, а на постоянные переносы.

Это не самые страшные застройщики, но к ним нужно подходить с терпением. И запасом нервов.

Тип 4. «Ловкач с ипотечными схемами»

Этот вид больше ориентирован на рекламу. Их кредо — продать под 0,1% ипотеку, выжать максимум, а там — как пойдёт. Часть денег уходит на маркетинг, часть — на выплаты банку, а на стройку остаётся не так много. Итог — стройка замедляется.

Как распознать:

Активно пушат рекламные акции.
На объекте — тишина.
В договоре прописан плавающий срок сдачи и много «если».

Тут будьте особенно осторожны, если вы берёте квартиру под рекламную ставку. Деньги-то вы платите сразу, а стройка может встать.

Что говорят дольщики: живые примеры

На форумах и в чатах можно найти всё. Кто-то пишет: «Третий дом у них беру, всё отлично». А кто-то: «Уже 8 месяцев жду ключи, они даже подъезд не отделали». Вот несколько типичных жалоб, которые звучат от покупателей:

«Застройщик обещал ключи летом, в итоге только в октябре провели воду».
«Сказали, что отделка будет за месяц, делали полгода».
«Ключи выдали, но лифты не работали ещё два месяца».
«Дом сдали, но фасад — как после апокалипсиса».

Это всё — не про «кинули», а про «затянули». Иногда — просто некомпетентность, иногда — плановая жадность, мол, лучше сдать позже, но сэкономить.

Что делать, если уже купили, а сроки сдвинулись

Во-первых — не паниковать. Просрочка — это не конец света. Закон на вашей стороне. По ДДУ застройщик обязан выплатить неустойку за каждый день задержки. Да, часто платят копейки, или не платят вовсе — но через суд деньги выбиваются.

Во-вторых — не молчать. Объединяйтесь с другими дольщиками. Создавайте чаты, пишите в прокуратуру, Минстрой, администрацию. Массовость — работает.

В-третьих — принимайте квартиру внимательно. Если застройщик сдаёт в попыхах, там может быть куча косяков. Не спешите подписывать акт приёма. Лучше взять независимого специалиста и зафиксировать всё.

Как минимизировать риски при покупке

Если хотите купить новостройку и не ждать сдачи вечность — придерживайтесь нескольких правил:

Выбирайте застройщика с хорошей репутацией и сданными объектами без скандалов.
Лучше — дом на финальной стадии стройки. Тогда сюрпризов меньше.
Читайте реальные отзывы. Не на сайтах, а в телеграм-чатах, форумах, отзывах в Яндексе.
Чётко проверяйте срок сдачи по ДДУ. Не «ориентировочно», а конкретная дата.
Уточняйте, есть ли финансовые гарантии, эскроу-счета, страховка.

Если застройщик предлагает «уникальную цену, но стройка в начальной стадии и сдача через три года» — взвесьте всё десять раз. Может, лучше подкопить и взять что-то почти готовое.

Пару слов про тех, кто не подводит

Не всё плохо на рынке. Есть застройщики, которые строят вовремя и даже с опережением. Обычно это:

Компании, давно на рынке.
Девелоперы с акциями на московской бирже — у них нет права лажать.
Застройщики, которые работают в одном регионе и не распыляются.
Те, кто работает с собственными подрядчиками, а не привлекает десяток временных бригад.

Именно такие компании — ваш идеальный выбор. Меньше блеска в рекламе, но зато больше шансов вовремя получить ключи.

Говорим честно

Да, рынок новостроек — это рулетка. Даже у хорошего застройщика может случиться задержка. Но есть разница между «чуть-чуть не успели» и «два года не могут достроить один подъезд». И ваша задача — отсеивать риски на старте.

Лучше потратить неделю на изучение застройщика, чем потом два года ждать ключи и писать в прокуратуру. Застройщик — это партнёр, а не бог. И вы имеете полное право знать, с кем имеете дело.

Будьте внимательны, спокойны и вооружены фактами. Тогда никакие задержки вам будут не страшны. Или хотя бы вы будете к ним готовы. А это уже половина победы.