Что включено в цену квартиры от застройщика: платим за стены или за жизнь?

Что включено в цену квартиры от застройщика: платим за стены или за жизнь?

Выбираете квартиру в новостройке, смотрите прайс — и вроде всё понятно: цена написана, ипотека посчитана, агент уже хлопает в ладоши и машет ручкой. Но давайте честно: кто из нас реально вникает в то, за что именно мы отдаем свои миллионы? На бумаге — «квартира». А на деле? Что входит в эту «комплектацию» от застройщика, как с машиной: будет ли там запаска, коврики, музыка, кондиционер или только руль, четыре колеса и табличка «соберите сами»?

Покупка квартиры — это не только квадратные метры. Это ещё и куча нюансов: где-то в цену уже заложен ремонт, где-то — только голые стены и лестница из железа. Один застройщик считает метры с балконом, другой — без. У кого-то в подъезде ламинат и панорамные окна, у кого-то — бетон и запах стройки. А вы, уважаемый покупатель, всё это оплачиваете, даже если не знаете об этом.

Поэтому давайте разложим по полочкам, за что именно вы платите, покупая квартиру у застройщика, что включено в стоимость, а за что придётся доплатить потом — не в ипотеку, так из своего кармана. Всё просто, честно и без строительного словаря.

Квадратные метры — но какие?

Итак, начнём с главного. В цену всегда входит сама квартира — логично. Но вот как считают её площадь, это уже вопрос.

Часто площадь указывается «по обмерам застройщика». То есть как он решил, так и будет. Но в реальности:

  • Лоджии могут включаться в общую площадь, но с коэффициентом (например, 0,5 или 0,7).

  • Балконы иногда вообще считают как полноценные метры.

  • Толщина стен не всегда учитывается одинаково.

  • Есть понятие «площадь по внутренним граням» и «по наружным» — разница может быть существенной.

Ваша задача — внимательно смотреть поэтажный план, экспликацию и технический паспорт. Потому что иногда вы думаете, что купили 35 квадратов, а после обмеров БТИ оказывается, что жить будете на 31, а остальные метры где-то между стенами растворились.

Состояние квартиры: бетон или почти готово?

Самое важное, за что вы, по сути, платите — это степень готовности. И вот здесь начинается весёлое.

Квартиры у застройщиков сдаются в трёх основных состояниях:

Черновая отделка

Это когда у вас:

  • Бетонные стены и пол.

  • Никакой отделки.

  • Только стояки и трубы в санузле.

  • Электрика — максимум по щитку.

  • Радиаторы есть, но иногда просто лежат в углу.

Выглядит, как комната в заброшенном бункере. Но зато можно делать всё с нуля и под себя. Правда, это обернётся хорошим таким вложением: от 500 тысяч до 1,5 миллионов — в зависимости от аппетитов и мастеров.

Предчистовая отделка

Это уже «что-то». Обычно тут:

  • Стены выровнены под покраску или обои.

  • Потолки — штукатурка или шпаклёвка.

  • Пол — стяжка под ламинат.

  • Электрика — разведена по квартире.

  • Сантехника — выведены выводы, но нет раковин и унитаза.

Такой вариант популярен, потому что вам остаётся «только положить пол и поклеить обои». Хотя на практике — ещё полгода пыли, шума и доставки стройматериалов.

Чистовая отделка (или «от застройщика»)

Это уже почти как «заезжай и живи», только тапочки с собой бери. Включает:

  • Обои (часто недорогие).

  • Ламинат (или линолеум — бюджетный).

  • Двери, плинтусы, выключатели.

  • Сантехника: унитаз, ванна, раковина.

  • Иногда — плита, вытяжка, даже кухня (в премиальных вариантах).

Но не обольщайтесь: качество такой отделки — «на троечку». Дешёвые материалы, укладка часто «на скорую руку». Но жить можно. Или сразу звать бригаду всё переделывать.

Коммуникации — подключено ли всё?

Очень важно понять, за что вы платите из «невидимого». Потому что, как говорится, жить без воды сложно.

Что должно быть уже включено:

  • Вода — холодная и горячая. Подключена, заведена в квартиру.

  • Электричество — разведено или хотя бы заведено в щиток.

  • Отопление — установлены радиаторы, система работает.

  • Канализация — подключена.

  • Газ (если есть) — подведён, но может быть «запущен после акта».

Если чего-то из этого нет — вы не сможете оформить приёмку. И застройщик будет обязан устранить недостатки за свой счёт. Только вот по срокам это иногда тянется, так что лучше сразу уточнять всё на месте.

Входная дверь, окна, балконы

Это то, что вроде бы есть по умолчанию, но всегда требует уточнения.

  • Входная дверь — должна быть установлена. Часто — дешёвая железная, которая первая под замену.

  • Межкомнатные двери — есть только при чистовой отделке.

  • Окна — пластиковые, но смотрите на профиль и стеклопакеты. Иногда они тонкие и скрипят на ветру.

  • Балкон — с остеклением или без? Это тоже входит в цену, но зависит от проекта.

И не стесняйтесь проверять: сквозит? Закрывается? Уплотнители есть? Потом это может влететь в копеечку.

Дом и подъезд — вы ведь тоже за них платите

Цена вашей квартиры включает не только стены и потолок, но и долю в общедомовом имуществе. То есть вы платите за:

  • Подъезд, лифт, тамбур.

  • Холлы, входные группы.

  • Парковку во дворе (если нет выделенной).

  • Двор, дорожки, детскую площадку (если обещали).

  • Помещения УК, кладовые, колясочные и прочее.

Но! В рекламе часто показывают одно, а на деле — другое. Обещали дизайнерский холл — получаете серую плитку и запах краски. Так что лучше приехать на стройку и посмотреть своими глазами.

Дополнительно — что может быть, но не всегда входит

Вот за что часто приходится платить отдельно (или это «опции»):

  • Кладовые в подвале или на этажах — часто за доплату.

  • Места на парковке — почти всегда отдельно.

  • Балконы с остеклением — иногда считаются как опция.

  • Отделка — бывает в двух вариантах: включена или за доплату.

  • Видеодомофон, камеры, интернет — подключение отдельно.

Иногда застройщик в рекламе показывает: «всё включено». Но это только до порога квартиры. Дальше — сами-сами.

Примеры разных подходов

Условно есть три типа застройщиков:

  1. Те, кто сразу говорят: «Цена — за бетон». Тут всё прозрачно: дешево, но голо.

  2. Те, кто заявляют: «Отделка включена», но по факту — минимализм с сюрпризами.

  3. Те, кто продаёт всё сразу: с кухней, плитой, розетками — но и ценник выше.

Сравнивать их можно только по совокупности факторов: что входит, какая планировка, какой район, как сдавали предыдущие дома. Иначе легко попасть в ловушку «дёшево, но потом за ремонт ещё миллион».

Что уточнять у застройщика перед покупкой

Не стесняйтесь задавать вопросы. Чем больше — тем лучше. Например:

  • Включена ли отделка? Какая именно?

  • Что по электрике: сколько розеток, где они?

  • Есть ли шумоизоляция стен?

  • Какой подъезд: с отделкой или «как получится»?

  • Где стоят счётчики и кто за них отвечает?

  • Что с балконом: остеклён, утеплён?

  • Есть ли лифт и когда он будет запущен?

И не забудьте: всё, что не прописано в договоре — не считается. Если вам что-то пообещали на словах — пусть внесут это в документ. Бумага помнит, менеджер — не всегда.

Финальная правда

Когда вы платите за квартиру от застройщика, вы платите не только за метры, а за готовность, коммуникации, инфраструктуру, общее состояние дома. Чем больше включено — тем выше цена. Но не всегда «дороже» значит «лучше».

Иногда проще купить «бетон», сделать всё под себя и жить спокойно, чем брать готовую отделку и потом всё переделывать. А бывает, что чистовая от застройщика — на ура, и можно заезжать хоть завтра.

Поэтому перед покупкой нужно чётко понимать:

  • Что вы хотите от квартиры.

  • На чём готовы сэкономить.

  • А за что точно не хотите переплачивать.

И тогда никакой рекламный буклет вас не обманет. Ведь самое главное — это не то, что написано на красивой витрине, а то, что за дверью вашей будущей квартиры. Пусть там будет не просто коробка из бетона, а место, куда хочется возвращаться. Каждый день.