Что лучше — купить от юрлица или физлица

113 просмотров

Покупка квартиры — событие серьёзное. Тут как свадьба: всё красиво на первый взгляд, но лучше заранее узнать, с кем вы связываетесь. Только в случае с недвижимостью вы выбираете не только квартиру, но и у кого её купить — у юридического лица или у обычного гражданина, то есть физлица. И вот тут начинается лёгкий когнитивный диссонанс. С одной стороны — компания, офис, печати, юристы и кофе из кофемашины. С другой — условный дядя Коля с ключами и пачкой документов в папке-скоросшивателе.

На первый взгляд кажется, что у юрлица всё должно быть надёжнее, потому что «они же официальные». Но у физлица вроде как можно поторговаться, всё проще, да и душевнее как-то. Вот и стоят покупатели с вопросом в глазах и растерянным «а что выбрать-то, чтоб потом не пожалеть?».

Давайте без официоза и ненужной воды разложим всё по полочкам. Где подводные камни, где плюсы, кому лучше идти к юрлицу, а кому — к таким же людям, как вы. Поговорим о реальности, а не рекламных обещаниях и юридических страшилках.

Кто такие эти юрлица, и что они продают

Юридическое лицо — это, по сути, организация. Это может быть застройщик, агентство недвижимости, управляющая компания, строительная фирма или даже ООО «Рога и Квартиры», у которых на балансе висит жилой фонд. У таких продавцов часто есть целый пул квартир: они их строят, скупают оптом, сдают, а потом продают.

Если вы покупаете квартиру у юрлица, это значит:

Вы чаще всего покупаете новостройку или недавно сданную квартиру.
У квартиры, как правило, чистая история (но не всегда, об этом поговорим ниже).
Документы оформлены профессионально, со всеми подписями, штампами и регистрациями.

Звучит прилично, да. Но у этого официоза есть и свои нюансы, которые могут вылезти в самый неподходящий момент.

А кто такой физлицо, и что он может предложить

Физическое лицо — это обычный человек. Может быть, он купил эту квартиру лет 10 назад и теперь решил продать. Или живёт в ней прямо сейчас. Или купил по переуступке, сделал ремонт и теперь ищет покупателя. Иногда это наследник, иногда — инвестор, иногда — случайный владелец.

Покупка у физлица обычно выглядит так:

Вы созваниваетесь, договариваетесь о встрече, смотрите квартиру.
Общаетесь напрямую, можете торговаться и уточнять любые детали.
Расчёт чаще всего наличный или через аккредитив, что тоже требует понимания, как это работает.

Плюс в том, что сделка часто проходит быстрее и гибче. Минус — в том, что ответственность лежит только на вас двоих. Никакого «отдела контроля качества».

Что проще — с документами у юрлица или физика

Вот тут спорный момент. Кажется, что у юрлица всё по папочкам, в порядке, юристы всё сделали. И это часто правда. Но бывает, что:

Квартира в залоге у банка, и забыли об этом сказать.
Есть задолженность по налогам или коммуналке.
Несколько учредителей, и нужно согласие всех.
На квартиру наложены обременения, потому что фирма участвует в банкротстве.

У физлица тоже хватает своих приколов:

Несколько собственников, один из которых внезапно уехал на Бали и отключил телефон.
Дарственные, брачные контракты, дети-собственники.
Судебные споры, где делят именно эту квартиру.
Или просто подделанные документы, потому что «дядя Вася знает, как всё сделать».

Поэтому в любом случае проверять надо всё и всех. Юрлицо — это не гарантия идеального порядка, а физлицо — не обязательно мошенник. Главное — не верить на слово, а смотреть глазами и читать документы. Или не пожалеть денег на проверку через юристов.

Какие риски выше: у юрлица или физика

У всех есть риски. Просто у них разная природа.

У юрлица:

Компания может обанкротиться, и потом бегай по судам.
Квартиру могли заложить, забыв вас предупредить.
Могут быть долги, из-за которых квартиру арестуют после покупки.
Иногда вы покупаете «в стройке», а стройка — она может встать.

У физика:

Могут быть наследственные споры.
Несогласованные перепланировки.
Детские доли — а с ними вообще всё строго.
Прописанные родственники, которых потом придётся выписывать через суд.

Всё это не значит, что надо паниковать. Просто важно понимать, что риски есть в обоих случаях. И подходить к проверке нужно одинаково внимательно.

Налоги и расходы: кто платит больше

А вот тут начинаются приколы. Смотрите, если вы покупаете квартиру у физлица, то в 99% случаев налог платит он — 13% с прибыли, если не прошло 3 или 5 лет с момента покупки. Вы же платите только за сделку (госпошлина, услуги нотариуса и прочее, если нужно).

Если вы покупаете у юрлица, то:

Цена квартиры может включать НДС. А это дополнительные 20%. Да, иногда это «входит в стоимость», но по сути вы платите дороже.
Не всегда можно получить налоговый вычет, особенно если покупка идёт как доля в уставном капитале или через схему инвестиций.

Проще говоря — у физика чаще всего дешевле. Но зато у юрлица выше вероятность, что всё официально и по закону. Хотя это, как вы понимаете, не аксиома.

Переговоры: кто поддаётся торгу

Физлицо — это человек. А человек — существо чувствительное. Если вы умеете разговаривать, проявляете уважение, находите общий язык — можете сторговать нормальную сумму. Особенно если человек срочно продаёт. Или если у него уже было десять показов, и никто не купил.

Юрлицо — это система. Есть цена. Иногда можно сбить, особенно если квартира «зависла» или надо срочно закрыть план по продажам. Но чаще — жёстко, по скрипту. Скидка 3%, подарим чайник — и хватит с вас. У них Excel, не эмоции.

Хотите торговаться — идите к человеку. Хотите прогнозируемость — к юрлицу.

Ремонт и состояние квартиры: где приятнее

Юрлицо вам продаёт квартиру в одном из двух вариантов: либо «с отделкой от застройщика» (что чаще всего значит — дешёвый ламинат и стены, которые надо перекрашивать сразу), либо вообще без отделки.

Физик — он может вложиться. И плитка красивая, и кухня стоит, и даже шторы висят. А может — и наоборот: обои с цветами, диван из 90-х и ремонт уровня «делал тесть сам, когда ещё был жив».

Словом, у физлица — как повезёт. Но шанс попасть на уютную, обжитую квартиру выше.

У юрлица — всё ровно, но без души. Как гостиница. Иногда это хорошо, иногда — грустно.

Скорость сделки и оформление

Юрлицо работает через юристов. Это значит, что могут готовить договор неделю. Или согласовывать детали в трёх отделах. Но зато всё будет по уму. Чеки, акты, справки — всё в порядке. А ещё — электронная регистрация, всё быстро и без очередей в МФЦ.

Физик может договориться с вами за час и на следующий день пойти в Росреестр. А может тянуть кота за хвост, «у меня там бабушка в деревне должна прислать бумагу, подождите недельку».

Так что юрлицо — медленнее, но точнее. Физик — быстрее, но местами авантюрнее.

Кто подходит под ипотеку

Сейчас банки любят порядок. Квартира от юрлица — для них плюс. Особенно если это крупный застройщик. Процесс проще, меньше вопросов, всё под контролем.

Физлица банки не боятся, но просят больше документов. Особенно если квартира покупалась недавно, была в залоге или есть какие-то странности в истории.

Если у вас ипотека — банки будут дотошно всё проверять. Иногда откажут просто потому, что кто-то в истории квартиры был под судом. Без шуток.

Где больше шансов получить «проблему»

На удивление — в обоих случаях. Юрлица умеют запутывать сделки, особенно если у них долги. А физики могут быть добрые, но юридически безграмотные. Или наоборот — юридически продвинутые, но не добрые.

Реальные истории бывают такие:

Купили у застройщика квартиру, через два года узнали, что он должен налоговой миллионы, и пошёл арест.
Купили у бабушки квартиру, а потом появилась её внучка, которую забыли упомянуть, и начинается суд.

Так что здесь не юрлица и физики виноваты. Здесь небрежность и наивность. Проверяйте всё. Всегда.

Личное ощущение — не забывайте про него

Весь этот текст — про логику, законы, сделки. Но в жизни решают не только документы. В жизни вы заходите в квартиру, смотрите на продавца, и внутренне либо «вау, моё», либо «ой, что-то не то».

Так что слушайте себя. Если что-то настораживает — не идите туда, даже если цена шоколадная. Потому что жить вам. Или сдавать. Или продать потом. А это важно.

Подводим человеческий итог

Если вам нужна предсказуемость, чистая сделка, ипотека — вам, скорее всего, к юрлицу. Это удобно, особенно в новостройках, где всё понятно и процесс отлажен.

Если вы ищете вариант подешевле, хотите торговаться, не боитесь чуть больше проверок и готовы к живому общению — покупка у физика вполне нормальный путь.

И там, и там может быть как шик, так и фейл. Всё зависит от конкретной ситуации, а не от формата продавца. Поэтому не верьте мифам, проверяйте факты и не забывайте включать здравый смысл. Он бесплатный, но сильно помогает.